Tips voor de woningeigenaar
9 november 2020 | Door: Dick Leeuw
Dit jaar is de meest opvallende wijzing de verandering van de overdrachtsbelastingtarieven. Uitstel of juist het naar voren halen van de aankoop van vastgoed kan een voordeel opleveren. Overigens is de omstreden wetswijziging nog niet aangenomen. Houd onze website dan ook goed in de gaten.
Koop (eerste) eigen woning na 2020
Koop tweede woning nog dit jaar
Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning
Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente
Los jouw geringe hypotheekschuld af
Onderzoek rentemiddeling
Betaal hypotheekrente vooruit
Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)
Koop (eerste) eigen woning na 2020
Jongeren die minstens 18 jaar zijn en nog geen 35 jaar, krijgen vanaf 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van een eigen woning. De vrijstelling is eenmalig. Dit betekent dat indien deze jongeren al een koopwoning bezitten, ze toch recht hebben op de vrijstelling als ze een andere woning kopen. Voorwaarde is dat men de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. De vrijstelling betekent een besparing van 2% overdrachtsbelasting.
Koop tweede woning nog dit jaar
De overdrachtsbelasting op woningen die een koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, stijgt volgend jaar naar 8%. Dit betekent een stijging van 6%-punt ten opzichte van 2020. De verhoging is bedoeld om beleggen en speculeren op de woningmarkt tegen te gaan en zodoende woningen betaalbaar te houden. De maatregel betekent bijvoorbeeld dat een vakantiewoning belast wordt met 8% overdrachtsbelasting, maar ook de woning die een bedrijf koopt als belegging of de woning die een ouder koopt voor een kind.
Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning
Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2020 bedraagt deze vrijstelling € 103.643. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning. De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.
Tip!
De schenking leidt bij jou tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenk je nog in 2020, dan bespaar je in 2021 belasting in box 3.
Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente
Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 103.643 te gebruiken voor een schenking die je spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens. Als iemand bijna 40 is, zijn gespreide schenkingen dus niet mogelijk.
Los jouw geringe hypotheekschuld af
Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook jouw box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2020 aflost.
Let op!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Jouw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.
Let op!
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel hebt voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien je later opnieuw een hypotheek voor jouw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.
Onderzoek rentemiddeling
Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.
De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.
Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.
Tip!
Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2020 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 46%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kan mogelijk een fiscaal voordeel worden behaald ten opzichte van de rentemiddeling.
Let op!
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. Je moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die je mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.
Betaal hypotheekrente vooruit
Valt jouw inkomen in 2021 in een lager tarief dan in 2020 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2020 jouw hypotheekrente vooruit te betalen. Jouw hypotheekrente wordt in 2020 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en jouw box 3-vermogen zal per 1 januari 2021 lager zijn.
Let op!
Je mag maximaal de in 2020 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2021 in 2020 in aftrek brengen.
Let op!
Trek je de hypotheekrente in 2020 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaal je in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2021 namelijk verder verlaagd van 46 naar 43%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal worden afgebouwd naar 37,05% in 2023. Ook het tarief van de 1e schijf daalt in 2021, namelijk van 37,35% naar 37,1%.
Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Verkoop je jouw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2021 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2021 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2021.
Tip!
Plan de overdracht van jouw eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draag je jouw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2021 en wendt je de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2021 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3. Houd wel rekening met de wijzigingen per 2021 in de overdrachtsbelasting.
Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat jouw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.
Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2021 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2021 nog tot jouw vermogen in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2020.
Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft. Houd ook rekening met de wijzigingen per 2021 in de overdrachtsbelasting.
Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)
Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.
De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Jouw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor jouw kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.515 per kind is in 2020 onbelast.
Let op!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!
Een extra voordeel voor jou is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken jouw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl je nog een mooi rendement maakt.
Let op!
De aankoop van een woning voor jouw kinderen is vanaf 2021 belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2% in 2020. Koop een woning voor jouw kinderen daarom zo mogelijk nog dit jaar.
Sluit 2020 fiscaal slim af met onze eindejaarstips
Wil je meer tips om fiscaal voordelig te handelen? Op verschillende gebieden hebben wij fiscale tips uiteengezet, die je eind 2020 nog kunt doorvoeren. Bekijk ze op onze speciale pagina met eindejaarstips.
