De dienstwoning: arbeidsrecht of toch gewoon huurrecht?

18 juli 2024 | Door:  Natascha Apeldoorn

Wanneer je jouw werknemer een woning aanbiedt voor de duur van zijn werkzaamheden, verwacht je dat hij deze verlaat als de arbeidsovereenkomst eindigt omdat het een dienstwoning betreft. Maar wat als de werknemer in de woning wil blijven wonen na het einde van de arbeidsovereenkomst?

Bij het verstrekken van een woning voor werk ontstaat een gemengde overeenkomst waarin het arbeidsrecht en het huurrecht samenkomen. Dit kan problemen geven als de arbeidsrelatie eindigt en de werknemer weigert te vertrekken. Welke regels gelden dan en hoe voorkom je deze discussies?

Dienstwoning: arbeidsrecht en huurrecht komen samen

Een dienstwoning is een woning die in verband met een arbeidsrelatie aan een werknemer ter beschikking wordt gesteld. Echter bestaat er wel een onderscheid tussen een eigenlijke dienstwoning en een oneigenlijke dienstwoning. Afhankelijk van dat onderscheid geniet een werknemer wel/geen huurbescherming bij het eindigen van de arbeidsrelatie.

Eigenlijk/oneigenlijk

Een dienstwoning kwalificeert als een eigenlijke dienstwoning wanneer de woning met het oog op de door de werknemer te verrichten arbeid ter beschikking wordt gesteld. Het wonen in de dienstwoning is onderdeel van de aan de werknemer opgelegde verplichtingen die voortvloeien uit het dienstverband tussen werkgever en werknemer.  Het is niet vereist dat het bewonen van de dienstwoning noodzakelijk is voor het uitoefenen van de functie. Wel is vereist dat de vervulling en goede uitoefening van de functie wordt bevorderd door het bewonen van de dienstwoning.

Hele duidelijke voorbeelden van een eigenlijke dienstwoning zijn bijvoorbeeld een boswachterswoning, een portierswoning of een pastoriewoning.

Wanneer een woning kwalificeert als een eigenlijke dienstwoning, dan heeft het eindigen van het dienstverband ook tot gevolg dat ook het bewonen van de dienstwoning ten einde komt. Het huren/bewonen van de dienstwoning wordt dan enkel beheerst door het arbeidsrecht. De (ex-)werknemer geniet dan geen huurbescherming.

Wanneer een dienstwoning niet aan de hand van bovenstaande criteria kwalificeert als een eigenlijke dienstwoning, dan is sprake van een oneigenlijke dienstwoning. De huurovereenkomst wordt in dat geval niet beheerst door het arbeidsrecht, maar is onderhavig aan het huurrecht. De overeenkomst die het bewonen van de oneigenlijke dienstwoning regelt, is onderworpen aan de woonruimtebepalingen en de (ex-)werknemer geniet in beginsel huurbescherming. Dit laatste zorgt ervoor dat de werkgever niet zomaar kan vorderen dat de (ex-)werknemer de woning verlaat. Ook kan het verhuren van een dienstwoning andere consequenties hebben in bijvoorbeeld het bestuursrecht als er geen vergunning/bestemmingsplan is afgegeven voor het verhuren van de dienstwoning/ruimte.

De praktijk

Natuurlijk is het in de praktijk niet altijd zo duidelijk of een woning kwalificeert als eigenlijke dienstwoning. De onduidelijke gevallen, de gevallen waarin onterecht van een eigenlijke dienstwoning is uitgegaan of de gevallen waarbij geen duidelijke afspraken zijn gemaakt, kunnen voor een discussie zorgen wanneer het dienstverband eindigt, en de werknemer weigert de dienstwoning te verlaten.

Het hangt in precies dit soort situaties af van alle feiten en omstandigheden of sprake is van een eigenlijke dienstwoning of niet. In de rechtspraak wordt voornamelijk gekeken naar de volgende punten op het gebied van de arbeidsrelatie:

• Draagt de dienstwoning (in belangrijke mate) bij aan een goede taakvervulling?
• Is er een verplichting om de woning te bewonen bij de uitoefening van het werk?
• Kan het bewonen van de dienstwoning gezien worden als een op geld waardeerbare tegenprestatie voor de te verrichten arbeid?
• Is het mogelijk om de arbeid uit te voeren zonder gebruikmaking van de ter beschikking gestelde woning?
• Zijn in de arbeidsovereenkomst afspraken gemaakt over het gebruik van de dienstwoning?

Naast de arbeidsrelatie wordt in de rechtspraak ook gekeken naar andere van toepassing zijnde rechtsgebieden in de gegeven situatie. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken of er in het bestemmingsplan of de koopovereenkomst van de woning wordt gespecificeerd op welke manier de woning gebruikt kan worden.

Situatie laten toetsen door Alfa

Overweeg je om aan jouw (toekomstige) werknemer een dienstwoning aan te bieden? Zoals uit bovenstaande al valt te lezen, is niet zomaar sprake van een eigenlijke dienstwoning waarbij het bewonen automatisch eindigt wanneer het dienstverband tot een einde komt. Het is dan ook verstandig jouw specifieke situatie altijd te laten toetsen door een jurist, zodat vervelende situaties kunnen worden voorkomen.