Tips voor de eigen woning

29 november 2018 | Door:  Dick Leeuw

De rente is laag en sinds 2017 is de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning terug. Wat zijn de mogelijkheden om in 2018 nog fiscaal voordeel met de eigen woning te behalen?

Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2018 bedraagt deze vrijstelling € 100.800. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning.

De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Concreet betekent dit dat het geld moet worden gebruikt voor:

• de verwerving of verbouwing van een eigen woning,
• de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot een eigen woning
• de aflossing van de eigenwoningschuld of
• de aflossing van de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Let op
De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is eenmalig. De verkrijger kan hier maar eenmaal per schenker gebruik van maken. Heb je als schenker ten aanzien van dezelfde verkrijger in 2010 tot en met 2014 al gebruikgemaakt van de toenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling, dan is dit vanaf 2017 niet meer mogelijk. Heb je in 2015 of 2016 eenmalig een bedrag voor de eigen woning onder de verhoogde schenkingsvrijstelling geschonken (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) aan jouw zoon of dochter, dan mag je dit bedrag in 2018 nog aanvullen tot € 100.800.

Ga je je woning verbouwen? Let dan op: je kunt de btw van de verbouwing aftrekken. 

Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente

Sinds 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 100.800 (2018) te gebruiken voor een schenking die je spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente mogelijk (deels) worden voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens.

Los jouw (geringe) hypotheekschuld af

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je op dit moment (bijna) geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook jouw box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2018 aflost.

Het kan ook voordelig zijn om een deel van de lening af te lossen. Veel banken kijken voor de hoogte van de rente naar de hoogte van de schuld in verhouding tot de waarde van de woning. Het blijkt dat veel woningen in waarde zijn gestegen, hierdoor kan door een beperkte aflossing van de lening mogelijk een flinke rentekorting worden gerealiseerd.

Let op
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Jouw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien je later opnieuw een hypotheek voor jouw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

Onderzoek rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt deze uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Overigens kan in specifieke gevallen oversluiten van de lening tegen een lagere rente, ondanks deze eventuele boeterente, voordelig zijn. Boeterente is namelijk niets anders dan de contante waarde van de rente die anders ook had moeten worden betaald als de lening niet zou zijn overgesloten. De huidige hoge rente is in de toekomst tegen een steeds lager tarief aftrekbaar. Hierdoor nemen de netto-maandlasten toe. Door de boeterente nu te betalen is deze, afhankelijk van uw inkomen, aftrekbaar tegen een hoger inkomstenbelastingtarief. De combinatie van het belastingvoordeel en de lagere rente kan financieel heel voordelig zijn! Laat u voordat u overgaat tot herfinanciering goed adviseren.

Betaal hypotheekrente vooruit

Valt jouw inkomen in 2019 in een lager tarief dan in 2018 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen, dan kan het financieel aantrekkelijk zijn om in 2018 jouw hypotheekrente vooruit te betalen. Jouw hypotheekrente wordt in 2018 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en jouw box 3-vermogen zal per 1 januari 2019 lager zijn. Trek je de hypotheekrente in 2018 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaal je in ieder geval een voordeel van 0,5%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2019 namelijk verder verlaagd van 49,5 naar 49%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal vanaf 2020 versneld worden afgebouwd naar 37,05% in 2023.

Let op
Je mag maximaal de in 2018 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2019 in 2018 in aftrek brengen.

Let op
Het tarief van de 2e en 3e schijf daalt in 2019 van 40,85% naar 38,1%, een verschil van 2,75%-punt!

Let op
Niet iedere bank accepteert de vooruitbetaling. Stem dit daarom van te voren af met jouw bank.

Plan overdracht verkochte eigen woning na de jaarwisseling

Verkoop je jouw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn als de overdracht bij de notaris vóór 1 januari 2019 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, dan valt de geldsom per 1 januari 2019 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld begin januari 2019.

Tip
Draag je eigen woning bij de notaris over vóór 1 januari 2018 en gebruik de ontvangen koopsom nog vóór 1 januari 2018 voor het op naam zetten van een nieuwe eigen woning bij de notaris. Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Plan overdracht aangekochte eigen woning vóór de jaarwisseling

Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel voordelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris vóór 1 januari 2019 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2019 niet meer tot je vermogen in box 3. Je kunt dus de belastingheffing in box 3 verminderen door de overdracht te verplaatsen naar eind december 2018.

Let op
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper een tegenovergesteld belang kan hebben.

Plan onderhoud aan jouw monumentenpand fiscaal optimaal

Particuliere eigenaren kunnen de kosten van onderhoud aan hun rijksmonumentenpand in 2018 nog voor 80% fiscaal in aftrek brengen. Vanaf 2019 is dit niet meer mogelijk en kun je gebruikmaken van een subsidieregeling. In de nieuwe regeling krijg je een subsidie van maximaal 38% van de kosten.

De nieuwe subsidieregeling kent een budget van € 87 miljoen per jaar. Als de aanvragen het budget overschrijden, wordt het percentage van 38% naar beneden aangepast, zodat alle aanvragers in aanmerking komen voor de subsidie. Het voordeel neemt daardoor dus af. Je kunt dat moeilijk van tevoren inschatten.

De subsidie moet je tijdig aanvragen en dat gaat niet via de aangifte inkomstenbelasting. Je moet dat digitaal doen in maart of april van het volgende jaar.

Let op
Er komt een toets op de kwaliteit, voordat de nieuwe subsidie wordt toegekend. Doel van de nieuwe regeling is namelijk een betere besteding van de middelen. Bovendien zijn onderhoudskosten aan bepaalde niet-monumentale onderdelen nu wel aftrekbaar, maar delen die straks niet mee in de subsidies. De subsidie is alleen van toepassing op woningen die als eigen woning functioneren of als woning worden verhuurd. Bij verbouwingen boven € 70.000 moet tevens een inspectierapport beschikbaar zijn (maximaal vier jaar oud), ook al komt maar een deel van de verbouwingskosten voor subsidie in aanmerking.

Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)

Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens.  Jouw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor jouw kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.363 per kind is in 2018 onbelast.

Let op
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

Een extra voordeel voor jou is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde, vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken jouw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl je nog een mooi rendement maakt!

Tip
Verhuurt u bijvoorbeeld een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 voor € 500 per maand aan uw kind, dan telt de woning slechts voor € 153.000 mee in box 3.

Voor een overzicht van alle eindejaarstips, ga naar alfa.nl/eindejaarstips.