Gratis lenen voor de eigen woning

13 oktober 2020 | Door:  Nico Verhagen

Deze column is voor mensen met een box 3 vermogen van meer dan
€ 100.000.

Eigen woning en gratis geld lenen

Een eigen woning is een woning die je zelf bewoont en waarvan alle voordelen en nadelen voor jouw rekening komen. Ieder huishouden mag fiscaal maximaal één eigen woning hebben. De eigen woning is belast in box 1. Daarom is de rente ook aftrekbaar van je inkomen. Indien je een nieuwe duurdere eigen woning wenst te kopen en je hebt box 3 vermogen, dan kun je bijna gratis geld lenen. Dat werkt als volgt.

Lenen in box 3 zonder dat het geld kost

Stel je hebt samen met je partner € 350.000 box 3 vermogen en daarnaast een eigen woning van € 225.000 met een hypotheekschuld van € 100.000. Dus een overwaarde van € 125.000.

In box 3 hebben jij en je partner ieder een vrijstelling van € 50.000. Samen € 100.000 (tarief 2021). Van je box 3 vermogen is dus € 250.000 belast. De eerste € 100.000 is belast tegen 0,59%. De volgende € 150.000 is belast tegen 1,40 %. Totaal ben je dus
€ 590 + € 2.100 = € 2.690 box 3 heffing verschuldigd.

Tot 65% van de marktwaarde van je woning kun je op dit moment¹ aflossingsvrij, bij een rentevaste periode van 10 jaar, tegen  een rente van 1,39%  lenen.

Je kiest er nu voor om € 100.000 te lenen voor je eigen woning tegen genoemde rente van 1,39%. Dit kost je € 1.390 rente. Omdat je aflossingsvrij leent, is deze rente niet aftrekbaar, maar is de schuld aftrekbaar in box 3. Dat is ook de bedoeling, omdat aftrek als hypotheek rente in box 1 minder besparing oplevert.

Jouw box 3 vermogen daalt door deze box 3 schuld nu met € 100.000. Omdat deze belast was tegen 1,4% bespaar je nu € 1.400 belasting en betaal je in plaats daarvan € 1.390 rente. Je bespaart dus € 10 per jaar en je hebt € 100.000 ter beschikking om een grotere eigen woning te kopen.

Het mooie hiervan is, dat je een grotere eigen woning kunt kopen zonder dat je de samenstelling van je box 3 vermogen hoeft te wijzigen. Je kunt je beleggingen dus ongewijzigd handhaven en vooral blijven profiteren van het rendement van deze beleggingen.

Stel dat je van je box 3 vermogen € 50.000 als spaargeld aanhoudt en € 300.000 belegd hebt tegen een (dividend) rendement van 4%, dan ontvang je jaarlijks € 12.000 rendement. 

Nadat je € 100.000 hebt geleend voor je eigen woning en een duurdere eigen woning hebt gekocht, heb je nog steeds dit rendement zonder dat jouw maandelijkse lasten wijzigen door de lening van de duurdere woning. Zo kun je dus zonder financieringskosten verhuizen naar een duurdere en waarschijnlijk mooiere woning. Let op: een duurdere woning betekent vaak wel hogere kosten van verzekering en onderhoud en onroerende zaakbelasting en waterschapslasten.

Klein bier

Om dit verhaal volledig te maken moeten we ook nog rekening houden met een hoger huurwaardeforfait. Ga uit van extra kosten in jaar 1 (2021) van ongeveer € 30 per jaar oplopend tot   € 126 per jaar in jaar 10. Dit is dus eigenlijk verwaarloosbaar.  Verder is er nog een kleine schuldendrempel in box 3. Het nadelig belang hiervan bedraagt € 43 (alleenstaanden) tot € 86 (partners) per jaar. Klein bier dus, maar dan zijn we wel volledig.   

¹ Tijdens het schrijven van dit artikel op 29 september 2020.