Een koopwoning en samenwonen: wat moeten wij regelen?

26 oktober 2023 | Door:  Anna Oudijk

Stel je voor, jij en je partner gaan voor het eerst samenwonen in een koopwoning. Misschien trekt je partner bij jou in of kopen jullie de woning gezamenlijk. Wat als jij meer eigen geld inbrengt bij de koop van de woning dan je partner? Als jullie (nog) niet willen trouwen of een geregistreerd partnerschap willen aangaan, kunnen jullie afspraken maken in een samenlevingsovereenkomst. Hiermee voorkomen jullie dat er achteraf discussie ontstaat over de bedoelingen die jullie aan het begin hadden.

Wat is voor jullie van toepassing?

Aan de hand van verschillende situaties leggen wij uit wat jullie kunnen afspreken over een koopwoning in een samenlevingsovereenkomst:

• Je partner trekt bij jou in

De woning staat volledig op naam van één partner. De verkoopwaarde komt toe aan de partner die eigenaar van de woning is. Ook als de woning op naam van één partner staat, is het toch verstandig om afspraken te maken in een samenlevingsovereenkomst. Is het de bedoeling dat de partner die geen eigenaar van de woning is, mee betaalt aan bijvoorbeeld de rentelasten? Krijgt deze partner de rentelasten vergoed op het moment dat jullie uit elkaar gaan? Of betaalt deze partner mee aan de rentelasten als een soort huur voor de woning en wordt dit bij het einde van de relatie niet verrekend?

Wat als je partner (die geen eigenaar van de woning is) een verbouwing bekostigt? Dan is het verstandig dit vast te leggen in bijvoorbeeld een samenlevingsovereenkomst. In een samenlevingsovereenkomst spreken jullie af wat een partner krijgt vergoed op het moment dat jullie relatie eindigt. Daarnaast kunnen jullie ook bepalen of de partner die de verbouwing heeft bekostigd, recht heeft op een stukje van de waardestijging van de woning.

• Jullie kopen samen een woning en zijn beiden voor 50/50 eigenaar

Bij verkoop van de woning hebben jullie allebei recht op de helft van de waarde van de woning (minus de hypotheek). Ook in deze situatie is het verstandig om een samenlevingsovereenkomst op te stellen. Hier kunnen jullie afspraken maken over hoe jullie de maandelijkse lasten van de hypotheek verdelen. De maandelijkse lasten bestaan uit hypotheekrente en aflossing.

Voorbeeld: Niels en Emma kopen samen een woning. Emma verdient meer en neemt een groter deel van de maandelijkse lasten van de hypotheek voor haar rekening. De kosten worden naar verhouding van het inkomen betaalt. Omdat Emma meer verdient, betaalt zij een groter deel van de maandelijkse lasten. Emma en Niels spreken af dat wat Emma meer betaalt aan Niels voor maandelijkse lasten wordt verrekend bij het einde van de relatie.

• Jij en je partner kopen samen een woning en jij legt een groter bedrag in dan je partner

Als één van jullie een groter bedrag inbrengt bij de aankoop van de woning, is het verstandig dit goed vast te leggen. Als je samen een huis koopt dan zijn jullie standaard allebei voor de helft eigenaar. Ook als jij of je partner een groter bedrag inbrengt bij de aankoop van de woning.

Voorbeeld: Jan en Eline kopen samen een woning. Eline heeft een schenking van haar oma gekregen van 100.000 euro. Deze schenking heeft oma gedaan zodat Eline een eigen woning kan kopen. Jan en Eline kopen een woning van 400.000 euro en Eline brengt haar schenking van 100.000 euro in. Eline brengt dus meer in dan Jan. Jan en Eline hebben geen afspraken gemaakt bij de koop van de woning. Na 10 jaar eindigt de relatie van Jan en Eline. De woning wordt verkocht voor 450.000 euro. Jan en Eline krijgen allebei de helft, dus 225.000 euro. Eline krijgt niet haar 100.000 euro terug, maar een bedrag van 50.000 euro. De andere 50.000 euro komt toe aan Jan.

Als één partner een groter bedrag inbrengt en jullie regelen niets, dan is deze partner de inbreng bij het einde van de relatie (gedeeltelijk) kwijt. Als je nog niet wil trouwen of een geregistreerd partnerschap wil, zijn er 3 opties om afspraken te maken over ongelijke inbreng:

1. ongelijke inbreng regelen in de koopakte (leveringsakte);
2. ongelijke inbreng regelen in een samenlevingsovereenkomst;
3. ongelijke inbreng regelen met een schuldbekentenis.

Wat kan je verder regelen in een samenlevingsovereenkomst?

In een samenlevingsovereenkomst maken jullie ook afspraken over welke spullen van wie zijn. Dit geldt ook voor schulden. Daarnaast kunnen jullie afspraken maken over de huishoudelijke kosten. Jullie kunnen bijvoorbeeld afspreken wie de boodschappen of de vakantie betaalt.

Waar regel ik mijn samenlevingsovereenkomst?

Voor een samenlevingsovereenkomst kunnen jullie het beste naar de notaris gaan. Het voordeel van een notariële samenlevingsovereenkomst is dat deze voldoet aan de eisen van de Belastingdienst voor ‘fiscaal partnerschap’. Ook voldoet een notariële samenlevingsovereenkomst aan de eisen die een pensioenfonds stelt voor het partnerpensioen.

Let op! Met een samenlevingsovereenkomst zijn jullie niet automatisch elkaars erfgenaam. Jullie zullen hiervoor allebei een testament moeten laten opstellen bij de notaris. In jullie samenlevingsovereenkomst kun je wel regelen dat je partner een bepaalde tijd na jouw overlijden in jullie gezamenlijke woning mag blijven wonen. Dit heet een ‘verblijvingsbeding’. De woning moet wel van jullie allebei zijn, anders zullen jullie dit moeten regelen in een testament. Ben je getrouwd of heb je een geregistreerd partnerschap, dan zijn jullie automatisch elkaars erfgenaam.