Belangrijke wijzigingen voor vastgoedverhuurders
28 juli 2023 | Door: Dick Leeuw
Als je vastgoed verhuurt en een bv hebt, zijn er enkele aankomende veranderingen waar je rekening mee moet houden. Deze wijzigingen kunnen invloed hebben op jouw fiscale situatie. Hieronder lichten we een aantal van deze maatregelen toe.
Geen bedrijfsopvolgingsregelingen bij verhuur aan derden
De overheid heeft aangekondigd dat vastgoed dat aan derden wordt verhuurd, voortaan op grond van de wet wordt gezien als beleggingsvermogen voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en doorschuifregeling (DSR). Daarmee valt dit vastgoed per definitie niet onder deze gunstige regelingen. Voorheen kon dit in bepaalde situaties wel het geval zijn.
Deze beperking geldt echter niet voor vastgoed dat je gebruikt voor bedrijfsactiviteiten binnen je eigen groep van bv’s (verhuur binnen de groep). Er is nog onduidelijkheid over wanneer er precies sprake is van "verhuur aan derden". In de praktijk wordt bijvoorbeeld regelmatig een pand verhuurd aan een familielid dat het bedrijf heeft overgenomen, waarbij de verhuurder nog 5 procent van de aandelen behoudt. Onder de huidige wetgeving wordt dit beschouwd als eigen gebruik. Het is nog niet bekend of deze vorm van verhuur ook getroffen zal worden door de nieuwe voorstellen.
Kortdurende verhuur in de dienstensector, zoals hotelkamers, cafés, restaurants, sportfaciliteiten, campings, vakantieparken en kortlopende pachtovereenkomsten voor vruchtwisseling vallen niet onder deze maatregel. Deze beperking gaat naar verwachting in op 1 januari 2024.
Geen belastingvoordelen bij vermogen voor zover privé gebruikt
Momenteel kan een vermogensbestanddeel in je onderneming of BV volledig als ondernemingsvermogen worden aangemerkt voor bedrijfsopvolgingsregelingen, zelfs als het bijvoorbeeld slechts voor 20 procent zakelijk wordt gebruikt. De voorgestelde maatregel beperkt deze belastingvoordelen tot het deel dat zakelijk wordt gebruikt. Hierdoor komen de belastingvoordelen niet meer ten goede aan het deel dat niet-zakelijk wordt gebruikt. Deze regeling zal van kracht worden vanaf 1 januari 2025 en is van toepassing op vermogensbestanddelen met een waarde van minimaal 100.000 euro en een gebruik van meer dan 10 procent voor privédoeleinden.
Beperking van renteaftrek bij financiering van verhuurd vastgoed
Sinds 2019 geldt er een algemene beperking voor renteaftrek, genaamd de earningsstrippingregeling. In 2022 en 2023 is de rente niet aftrekbaar als het saldo van verschuldigde en ontvangen rente hoger is dan 20 procent van de winst en meer dan 1.000.000 euro bedraagt. Bij de voorgestelde regeling vervalt de drempel van 1.000.000 euro voor vastgoedlichamen die vastgoed aan derden verhuren. Het is nog niet duidelijk wanneer een lichaam als zodanig wordt beschouwd. Deze regeling wordt naar verwachting ingevoerd per 1 januari 2025.
Aanpassing van de vrijstelling voor overdrachtsbelasting bij splitsing
Als er een juridische splitsing van vastgoed plaatsvindt van de ene bv naar de andere bv, kan onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting worden verkregen. Op grond van rechtspraak is het mogelijk dat door gebruik te maken van deze vrijstelling een bv met dit vastgoed direct na de splitsing zonder overdrachtsbelasting kan worden verkocht aan derden. Door een aanpassing wordt dit onmogelijk gemaakt.
Afsluitend
Er zijn de afgelopen jaren al veel veranderingen geweest op het gebied van vastgoed en er zullen naar verwachting nog meer maatregelen volgen. In dit korte artikel hebben we een aantal mogelijke maatregelen besproken. Daarnaast zijn er nog andere wetswijzigingen die van invloed kunnen zijn op vastgoed. Als je wilt weten wat relevant is voor jouw situatie en welke maatregelen je kunt nemen om mogelijke nadelen te voorkomen, neem dan contact op met een van onze adviseurs.
