Btw-herziening op diensten aan onroerende zaken per 2026
18 september 2024 | Door: Harm-Jan de Boer
In het Belastingplan 2025 is voorgesteld om per 1 januari 2026 de herzieningsregels uit te breiden naar diensten aan onroerende zaken zoals onderhouds- en verbouwingkosten. Momenteel zijn de herzieningsregels alleen van toepassing op de btw voor bouw- of aankoopkosten en voor investeringsgoederen in een gebouw. Dit zijn de gevolgen van de nieuwe regels.
Aan deze herzieningsmaatregel ging een uitgebreide internetconsulatie vooraf. Het vorige kabinet wilde hiermee bepaalde verhuurconstructies, zoals short-stay aanpakken, omdat deze ongewenste btw-voordelen opleverden.
Hoe ziet de herzieningsmaatregel eruit?
De herzieningsregeling heeft momenteel alleen betrekking op (on)roerende zaken. Er komt nu een nieuw aspect bij. De maatregel wordt uitgebreid naar diensten die te maken hebben met onroerende zaken. Denk aan het vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen en onderhouden van een gebouw of delen daarvan, zonder dat dit volgens de btw-regels leidt tot een nieuwe onroerende zaak. Om te voorkomen dat elke schilder- of onderhoudsdienst herzien moet worden, geldt er een drempelbedrag van 30.000 euro. Alleen diensten boven dit bedrag vallen onder de nieuwe herzieningsmaatregel. De herzieningstermijn (dat is de periode waarin de investeringen voor de btw worden gevolgd) is vier jaar, gerekend vanaf het jaar waarin de onderhouds- of verbouwingsdienst in gebruik is genomen.
Voorbeeld huidige situatie
Stel, je verbouwt een gebouw voor minimaal 30.000 euro in jaar 1 en verhuurt dit gebouw eerst btw-belast (short-stay). Je hebt dan recht op btw-aftrek van de verbouwingskosten. Als je in jaar 2 besluit het pand btw-vrijgesteld te verhuren, hoef je onder de huidige regels de btw-aftrek uit jaar 1 niet te corrigeren. Dit levert dus een aanzienlijk btw-voordeel op, omdat de btw-aftrek behouden blijft zonder correcties in latere jaren.
Voorbeeld nieuwe situatie
Onder de nieuwe regels moet je, wanneer je in jaar 2 overstapt naar btw-vrijgestelde verhuur, jaarlijks een deel van de in aftrek gebrachte btw herzien gedurende de resterende herzieningsperiode (maximaal 1/5 per jaar). Dit geldt bijvoorbeeld ook als je het pand btw-vrijgesteld verkoopt.
Wat zijn de gevolgen?
De nieuwe regeling roept vragen op. Bijvoorbeeld: hoe wordt het drempelbedrag van 30.000 euro berekend? Het moet gaan om investeringen met een duurzaam karakter (meerjarig nut). Groot onderhoud en verbouwingen zullen daar ongetwijfeld onder vallen. Maar het periodieke onderhoud en herstelwerkzaamheden van de loodgieter waarschijnlijk niet. Waar de grens precies ligt, is niet duidelijk. Verder gaan we ervan uit dat het drempelbedrag geldt per opdracht. Het optellen van facturen speelt alleen als deze voor dezelfde opdracht zijn uitgereikt. Het is duidelijk dat deze maatregel verder reikt dan alleen het bestrijden van short-stay-constructies. Als eigenaar c.q. verhuurder moet je je investeringen straks nauwkeurig bijhouden, vooral als je te maken hebt met meerdere of wisselende huurders.
Andere gevolgen herzieningsmaatregel
Bij de verkoop van een bedrijf of bij de overdracht van onroerende zaken moet er in de toekomst vaker rekening worden gehouden met de btw-herziening. Om de btw-herziening te voorkomen, kan het soms aantrekkelijker zijn om te kiezen (opteren) voor een btw-belaste levering. Daarnaast zullen de administratieve lasten toenemen, omdat je voortaan onderhouds- en verbouwingskosten moet bijhouden. Dit is nodig om bij een wisseling van btw-belast naar btw-vrijgesteld gebruik (of andersom) de btw-herziening correct te kunnen berekenen. Dit geldt alleen voor diensten aan onroerende zaken van ten minste 30.000 euro.
Tip!
De nieuwe herzieningsregeling geldt alleen voor investeringen (diensten) die na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Het kan daarom voordelig zijn om verbouwingen en (groot) onderhoud nog vóór die datum te voltooien en in gebruik te nemen. Zo voorkom je dat deze investeringen onder de nieuwe maatregel vallen. Verplaats groot onderhoud en verbouwingen daarom, waar mogelijk, naar voren.
Herzieningsmaatregel soms ook voordelig
De voorgestelde regeling kan in bepaalde gevallen ook positief uitpakken. Als het gebruik van je pand wijzigt van btw-vrijgesteld naar (meer) btw-belast binnen de herzieningstermijn, kun je alsnog recht krijgen op een deel van de btw-aftrek. Dit deel kun je dan jaarlijks terugvragen via je btw-aangifte.
