Tips voor de woningeigenaar

12 oktober 2021 | Door:  Dick Leeuw

Dit jaar geen grote wijzigingen in de eigenwoningregeling. Wel geven de lage (hypotheek)rente, geluiden over wijziging van de eigenwoningregeling en mogelijke afschaffing van de vrijstelling voor de schenking voor de eigenwoning, aanleiding om naar jouw financiële positie te kijken.

1. Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning
2. Los jouw geringe hypotheekschuld af
3. Eigenwoningschuld in box 1 of box 3
4. Onderzoek rentemiddeling
5. Betaal hypotheekrente vooruit
6. Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
7. Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
8. Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)
9. Schenken van een woning

1. Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2021 bedraagt deze vrijstelling € 105.302. Er zijn enkele belangrijke voorwaarden rondom deze vrijstelling:

• Deze kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. Als de ontvanger van de schenking het gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen.
• De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning.
• Voorwaarde voor de vrijstelling is ook dat de ontvanger van de schenking tussen 18 en 40 jaar moet zijn. Als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan.
• De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling.
• Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Er zijn de laatste tijd veel geluiden die pleiten voor een afschaffing van de regeling. Of dit gaat gebeuren weten wij niet. Het is echter goed met de afschaffing rekening te houden en te zorgen voor flexibiliteit als je op dat moment de regeling nog wilt benutten.

Tip!
De schenking leidt bij jou tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenk je nog in 2021, dan bespaar je in 2022 belasting in box 3. De ontvanger van de schenking betaalt mogelijk juist box 3-heffing.

2. Los jouw geringe hypotheekschuld af

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Dit betekent eigenlijk dat het eigen vermogen in je woning fiscaal erg laag belast wordt. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook jouw box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt, tenzij je in box 3 met je vermogen onder de vrijstellingen blijft. Uiteraard moet je wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2021 aflost.

Let op!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft, waardoor eigen vermogen in je eigen woning in jaarlijkse stapjes steeds wat zwaarder belast wordt. Je voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op!
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Als je later opnieuw een hypotheek voor jouw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

3. Eigenwoningschuld in box 1 of box 3

Gezien de huidige lage hypotheekrente het afnemende belastingvoordeel van de renteaftrek in box 1, kan het fiscaal voordelig zijn om de schuld in box 3 te hebben. Daarvoor moet je op dit moment natuurlijk wel daadwerkelijk belasting in box 3 betalen, die zal verminderen als de hypotheekschuld naar box 3 wordt verplaatst. Als de schuld in box 3 zit mis je weliswaar de aftrek van hypotheekrente in box 1, maar het inkomstenbelastingtarief waartegen de rente in aftrek mag worden gebracht daalt en wordt vanaf 2023 gemaximeerd op 37,05%.  Dit nadeel moet worden afgewogen tegen de belastingbesparing in box 3. Deze besparing zal afhangen van de WOZ-waarde van de woning, de hoogte van de rente en het tarief waartegen het vermogen in box 3 wordt belast. Kortom, goed rekenen wat voor jou het voordeligste is.

Let op!
Je kunt een bestaande eigenwoningschuld niet zomaar naar box 3 plaatsen. Ingeval van een aankoop van een nieuwe woning zijn er meer mogelijkheden. Echter, als de financiering bij een professioneel geldverstrekker wordt afgesloten, ben je wel gebonden aan de voorwaarden van de geldverstrekker. Dit beperkt de opties. Als je de lening bij jouw eigen BV of binnen de familie hebt afgesloten na 2013 of wellicht gaat afsluiten voor de aankoop van een woning, dan zijn er meer mogelijkheden. Wij brengen de voor- en nadelen van de opties graag voor je in beeld.

4. Onderzoek rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is ook aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. 

Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip!
Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2021 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 43%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kan mogelijk een fiscaal voordeel worden behaald ten opzichte van de rentemiddeling.

Let op!
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. Je moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die je mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.

5. Betaal hypotheekrente vooruit

Valt jouw inkomen in 2022 in een lager tarief dan in 2021 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2021 jouw hypotheekrente vooruit te betalen. Je hypotheekrente wordt in 2021 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en jouw box 3-vermogen zal per 1 januari 2022 lager zijn.  Mocht je overwegen om rente vooruit te betalen, stem dit dan af met de geldverstrekker, niet elke geldverstrekker accepteert een voorruitbetaling. Wordt de betaling niet geaccepteerd, dan wordt het beoogde voordeel niet gerealiseerd.

Let op!
Je mag maximaal de in 2021 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2022 in 2021 in aftrek brengen.

Let op!
Trek je de hypotheekrente in 2021 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaal je in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2022 namelijk verder verlaagd van 43% naar 40%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal worden afgebouwd naar 37,05% in 2023.  

6. Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Verkoop je jouw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2022 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2022 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2022.

Tip!
Plan de overdracht van jouw eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draag je jouw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2022 en wend je de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2022 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3. 

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat jouw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

7. Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2022 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2022 nog tot jouw vermogen in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2021.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft. 

8. Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)

Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Je kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag. De huur moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks eventuele huurtoeslag nog te hoog voor jouw kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.604 per kind is in 2021 onbelast. 

Let op!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!
Een extra voordeel voor jou is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken jouw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl jij nog een mooi rendement maakt. 

Let op!
Wil je op dit moment een woning aanschaffen voor jouw kinderen, houd er dan rekening dat dit vanaf 2021 belast is met 8% overdrachtsbelasting.

9. Schenken van een woning

Voor de schenking van een woning is de WOZ-waarde de basis voor de berekening van de schenkbelasting. De WOZ -waarde van dit jaar is gebaseerd op de waarde van 1 januari vorig jaar. Wordt de woning verhuurd dan mag ook nog een afslag op de waarde worden toegepast. Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt kan er een sprake zijn van een groot verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde. Volgend jaar zal de WOZ-waarde mogelijk weer (iets) meer in overeenstemming zijn met de huidige marktwaarde. Door dit jaar te schenken kan een erfbelastingvoordeel worden gerealiseerd. Wel is er mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd.  Deze kan (deels) worden verrekend met de schenkbelasting. Laat je voorafgaand aan de schenking goed informeren.