Gedwongen dicht door corona: hoe zit het met de huurkosten?

14 december 2021 | Door:  Jan Poppe

Corona en de maatregelen daartegen hebben diepe sporen nagelaten. Voor menig huurder van een winkelpand of een horecazaak is het sluiten vanwege de overheidsmaatregelen een fikse financiële aderlating. De verplichting tot huurbetaling bleef bestaan, en de inkomsten en omzet bleven uit.

Huurder -verhuurder

Er is veel geprocedeerd over de vraag 'moet de huurder of de verhuurder het verlies nemen bij sluiting van het pand?'. Een algemene regel is in lagere rechtspraak ontstaan, de verhuurder draagt mee in het verlies door een huurkorting te geven op de huurprijs.  Die korting bij een uitval van inkomen is 50 procent, waardoor de huurder de helft van de huurprijs moet betalen, geeft meer ruimte voor de huurder. Juridisch gezien is het de vraag of de huurder de financiële pijn deels bij de verhuurder kan laten.

Advies aan Hoge Raad

De kantonrechter heeft aan de Hoge Raad een aantal vragen gesteld, die door de adviseur zijn beantwoord. Het wachten is op de uitspraak op het advies van 30 september 2021. Dit advies  geeft aan dat het huurgenot (sluiting van het pand) niet volledig is toe te rekenen aan de huurder. Dat betekent dat er sprake is van een gebrek, met gevolgen voor de betalingsverplichting van de huur.

Er is een onderscheid tussen de huurovereenkomsten voor de coronacrisis en de overeenkomsten tijdens de crisis. Een huurder kon deze crisis niet voorzien, waardoor de overeenkomsten voor die datum van de crisis anders worden behandeld. Voor die overeenkomsten mag de verhuurder niet van de huurder verwachten dat de huurovereenkomst niet gewijzigd wordt. Kort gezegd, bij een huur van een winkelpand of horecapand mag de huurovereenkomst worden aangepast. Aanpassen betekent een delen van de huurvermindering, verhuurder ontvangt in beginsel 50 pro minder huur in de periode van sluiting van het pand. Ontvangt de huurder subsidie (zoals de TVL) wordt het percentage aangepast, ook wordt de huurvermindering aangepast als er andere omstandigheden zijn.

Wat te doen?

Nieuwe huurovereenkomsten of wijziging van huurovereenkomsten betekent rekening houden met mogelijke sluiting en terugval van omzet. Een bepaling om de huurprijs te verlagen in geval van sluiting ligt voor de hand, breng dit in de onderhandeling in.

Bestaande huurovereenkomsten kunnen niet zomaar gewijzigd worden. Uiteraard als partijen ermee instemmen blijft dat altijd mogelijk. Het advies aan de Hoge Raad geeft ruimte om het bestaande contract open te breken.

Er is veel voor te zeggen om de huur te koppelen aan de omzet, niet alleen vanwege de corona-maatregelen. De ligging van het pand en de huurder-ondernemer zelf zijn factoren die invloed hebben op de omzet. In hetzelfde pand kan de omzet per ondernemer verschillen, terwijl uiteindelijk de verhuurder belang heeft bij continuïteit. Wisselende huurders zijn niet goed voor de verhuurder (kosten, verkoopbaarheid) en hebben invloed op het gehele gebied van het pand en daardoor.  Bij een mindere omzet zal een omzetafhankelijke huur kunnen zorgen voor meer continuïteit. Maar de verhuurder is onzeker over de omvang van de toekomstige huurontvangsten.

Het wachten is op de Hoge Raad, ondertussen kan het gesprek met de verhuurder plaatsvinden. De adviseur geeft ruimte om de huurovereenkomst aan te passen.  Een nieuwe huurovereenkomst kan niet zonder een bepaling over de gevolgen van winkelsluiting. Het delen van de financiële last lijkt uiteindelijk in belang van huurder en verhuurder.