Intelligente lockdown en vastgoed

1 april 2020 | Door:  Jan Poppe

De verlenging van de corona-maatregelen tot 28 april 2020 geeft duidelijkheid voor ons allen. Voorlopig is het een intelligente lockdown. Als gekeken wordt vanuit die maatregelen naar de effecten voor het commercieel vastgoed ontstaan er verschillende beelden. Met name de effecten voor de huurders van winkelpanden en horeca-panden geven een schrijnend beeld. De omzet van die bedrijven is nagenoeg geheel weggevallen en de verplichting tot huur blijft bestaan. In dit artikel worden op hoofdlijnen de juridische gevolgen toegelicht.

Afspraak

Aan de hoofdregel afspraak is afspraak kan niet zonder meer worden getornd. De huurverplichtingen moeten nagekomen worden ook in tijden van dalende of uitblijvende omzet. Toch zijn er tekenen dat afspraak niet altijd betekent handhaving en nakoming van de verplichtingen.

Communiceren

Het is goed om te horen dat gesprekken tussen de brancheorganisaties van retailers en de verhuurders plaatsvinden en nog steeds doorgaan over de situatie als gevolg van corona. Goed om te zien dat er een voorlopig resultaat is, die als oproep tot nakoming van het onderhandelingsresultaat neergelegd is bij de leden van de brancheverenigingen.  Samengevat  is het resultaat:

• Kwartaalhuren Q2 per 1 april 2020 omzetten in maandhuren;
• Indien nodig uitstel van betaling voor de huur van 1 april – 20 april 2020;
• Geen incasso van verzonden nota’s tot 20 april 2020;
• Geen boete en geen rente over uitgestelde huur;
• Geen exploitatieverplichting  tot eind april.

Voor winkels zonder omzetdaling van meer dan 25% is er geen afspraak gemaakt. Ook voor de andere huurders van winkelpanden geldt dat de afspraak gemaakt moet worden met de eigen verhuurder. Het akkoord kan echter niet worden afgedwongen en dat betekent dat iedere huurder met eigen verhuurder moet communiceren en overeenkomen over de tijdelijke voorwaarden. Communicatie tussen huurder en verhuurder blijft dan ook van belang en afspraken dienen schriftelijk vastgelegd te worden. De hoofdregel afspraak is afspraak blijft - zonder nadere overeenkomst- gelden en de verhuurder kan, zonder nadere afspraken, maatregelen treffen tot incasso en dergelijke.

Huurder

In het commerciële vastgoed zijn er veel verschillen te zien bij de huidige gevolgen van het corona-virus. De horeca en retail laten een totale of zeer grote uitval zien in het resultaat van de onderneming. Die huurder ziet naast de loonkosten de huur als een grote kostenpost, waar nodig wat aan gedaan moet worden.

Voor andere sectoren geldt dat als dienstverlening of het productieproces niet wordt beperkt de gevolgen merkbaar zijn, maar dat geldt voor iedereen in de wereld, maar geen gevolg heeft voor directe vraaguitval en zeer scherpe omzetdaling.  Huurders in de tuinbouwsector zijn op een lijn te stellen met de huurders in horeca en retail, door de grote vraaguitval naar het geteelde product.

De diversiteit aan huurders brengt de vraag met zich mee of er een gezamenlijk antwoord is te geven op de vraag hoe om te gaan met huurverplichtingen in deze tijd van intelligente lockdown?

Juridische gevolgen

Is er een geldig reden om de huur niet te betalen?  Problemen met een tekort aan liquiditeit leidt vaak tot niet betalen van de huurfactuur.

Voor dat verder op die vraag wordt ingegaan is het goed om te realiseren dat ook verhuurders met een liquiditeitsvraagstuk worden geconfronteerd. In de situatie dat huur een belangrijk of groot deel van het inkomen is zijn er ook problemen aan de zijde van de verhuurder. Er kan er wel een afspraak worden gemaakt met de bank voor uitstel van rente en aflossing, maar de benodigde gelden voor betaling van andere kosten blijven uit als de huur niet tijdig wordt betaald.

Niet betalen

Niemand van de partijen in de vastgoed sector is gebaat bij een faillissement van de huurder. Iedereen is het eens dat er sprake is van een bijzondere situatie.  Alleen het niet betalen van huur is te zien als het niet nakomen (wanprestatie) door de huurder. De gevolgen kunnen vergaand zijn, zoals incasso-maatregelen en ontbinding van de huur.

Kan het niet betalen van de huur aan de huurder worden toegerekend? Is er sprake van overmacht in de tijd van vergaande maatregelen? Om daarop een antwoord te geven zal per sector of branche gekeken moeten worden. Met name als er sprake is van een lockdown zal in de horeca het standpunt van overmacht aangevoerd kunnen worden. Hierdoor zal in die branche het niet betalen van huur niet zonder meer leiden tot beëindigen van de huur en vergoeding van de kosten. Voor andere sectoren is het de vraag of de economische gevolgen – bij het ontbreken van een lock down maatregel – een geldig beroep op overmacht geven. Het uitblijven van omzet wordt al snel neergelegd bij het ondernemersrisico van de huurder.

Daarnaast zijn in diverse overeenkomsten of algemene bepalingen/voorwaarden de risico’s van omzetuitval neergelegd bij de huurder. Het ontbreken van een totale lockdown zal voor de retail in die situaties geen geldig beroep overmacht geven. De huurverplichting en dus de betaling van de huurprijs blijft bestaan.

Opschorting betaling

In de situatie dat er sprake is van een gebrek wordt de huur opgeschort. Zijn de huidige coronamaatregelen aan te merken als een gebrek, waardoor geen verplichting tot huur moet worden betaald?  Als het als een gebrek wordt aangemerkt dan is de vraag aan wie van partijen dat te wijten is, de huurder of verhuurder? De maatregelen zijn divers, en zijn aan partijen in horeca-vastgoed niet te wijten. Voor de retailsector is er een inperking in het aantal bezoekers en een regel om onderling afstand te houden. Ook die maatregel is niet aan partijen toe te rekenen. Voor andere sectoren zoals tuinbouw- en sierteeltsector zijn de maatregelen niet gericht op een import- of export verbod. In die sectoren zal er niet snel een gebrek zijn aan te duiden die toe te rekenen is aan de verhuurder of huurder.

Wanneer er sprake is van een import- of exportverbod blijft de vraag of dit is te duiden als een gebrek die ook toe te rekenen is aan een partij.

Conclusie is dat een beroep op een gebrek aan het object niet veel kans van slagen lijkt te hebben. Daarbij komt dat het risico van maatregelen is neergelegd bij de huurder, zie daarvoor de overeenkomst en de bijbehorende bepalingen.

Onvoorzien

Een bijzondere regeling is de wettelijke bepaling omtrent onvoorziene omstandigheden. De wet geeft de mogelijkheid aan de rechter om in te grijpen in de huurovereenkomst, onder andere om de overeenkomst te wijzigen of te ontbinden.  Huurder en verhuurder zullen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet het virus en de gevolgen daarvan hebben voorzien. In de rechtspraak is de lijn ontwikkeld dat een rechter terughoudend zal zijn om de overeenkomst te wijzigen. Ook is in rechtspraak al aangegeven dat gevolgen van economische crisis voor iedereen gelden en er dan ook geen reden is om de overeenkomst te wijzigen of partieel te ontbinden.

Toch kan in de huidige situatie een andere uitspraak komen, die de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbindt of wijzigt. Dit betekent dat de mogelijkheid open blijft om met een beroep op de onvoorziene omstandigheid van het corona-virus, de huurovereenkomst te wijzigen. Of het kans van slagen heeft, zal per situatie verschillen.

Bijzondere verplichting

Naast andere afspraken in de huurovereenkomst kan vastgelegd zijn dat de huurder de verplichting heeft om de onderneming in het vastgoed te exploiteren. Dit betekent dat de afspraak moet worden nagekomen. Overmacht kan echter de reden zijn om onder de exploitatieplicht uit te komen. Met name zal een lockdown voor de horeca reden zijn om niet gebonden te zijn aan de exploitatieplicht. Exploitatieplicht in de retail lijkt afdwingbaar te zijn, maar de afspraken die gemaakt zijn in die sector lijkt mogelijkheden te geven. Ook hier geldt dat de afspraken nader moeten worden gemaakt bij de verlenging van de maatregelen. 28 April 2020 lijkt nog relatief ver weg, maar partijen zullen in redelijkheid moeten zoeken naar een oplossing in de situatie die ons allen aangaat.

Wat te doen?

De verlenging van de intelligente lockdown betekent voor retail en horeca een uitblijvende vraag en dus een zeer beperkte omzet. Onverminderde druk op liquiditeiten betekent dat het gesprek moet worden aangegaan met de verhuurder. Het gesprek is niet alleen nodig in de voornoemde sectoren, maar in vrijwel elke sector of branche die te maken heeft met substantiële omzetdeling als gevolg van corona of maatregelen tegen het verspreiden van het virus.

De navolgende punten zijn van belang:

• Huurder en verhuurder dienen zich redelijk ten opzichte van elkaar te gedragen
• Controleer de afspraken en communiceer tijdig;
• Goede afspraken maken voor de duur van de corona is nodig;
• Afspraken kunnen zijn: opschorten van betalingsplicht van de huur, opschorten plicht tot exploitatie, geen boete en incasso;
• Bij opleving van de economie of omzet inhalen van achterstand in huur.

Kortom er moet actie worden ondernomen, om met elkaar deze situatie het hoofd te bieden.