Tips voor de eigen woning
13 november 2019 | Door: Dick Leeuw
De rente is laag en sinds 2017 is de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning terug. Wat zijn de mogelijkheden om in 2019 nog fiscaal voordeel met de eigen woning te behalen?
Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning
Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2019 bedraagt deze vrijstelling € 102.010. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning.
De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Concreet betekent dit dat het geld moet worden gebruikt voor:
- de verwerving of verbouwing van een eigen woning,
- de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot een eigen woning
- de aflossing van de eigenwoningschuld of
- de aflossing van de restschuld na verkoop van de eigen woning.
Ga je je woning verbouwen? Let dan op: je kunt de btw van de verbouwing aftrekken.
Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente
Sinds 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 102.010 (2019) te gebruiken voor een schenking die je spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente mogelijk (deels) worden voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens.
Los jouw (geringe) hypotheekschuld af
Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je op dit moment (bijna) geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook jouw box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2020 aflost.
Het kan ook voordelig zijn om een deel van de lening af te lossen. Veel banken kijken voor de hoogte van de rente naar de hoogte van de schuld in verhouding tot de waarde van de woning. Het blijkt dat veel woningen in waarde zijn gestegen, hierdoor kan door een beperkte aflossing van de lening mogelijk een flinke rentekorting worden gerealiseerd.
Let op
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Jouw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.
Let op
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien je later opnieuw een hypotheek voor jouw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.
Onderzoek rentemiddeling
Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt deze uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.
De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Overigens kan in specifieke gevallen oversluiten van de lening tegen een lagere rente, ondanks deze eventuele boeterente, voordelig zijn. Boeterente is namelijk niets anders dan de contante waarde van de rente die anders ook had moeten worden betaald als de lening niet zou zijn overgesloten. De huidige hoge rente is in de toekomst tegen een steeds lager tarief aftrekbaar. Hierdoor nemen de netto-maandlasten toe. Door de boeterente nu te betalen is deze, afhankelijk van uw inkomen, aftrekbaar tegen een hoger inkomstenbelastingtarief. De combinatie van het belastingvoordeel en de lagere rente kan financieel heel voordelig zijn! Laat u voordat u overgaat tot herfinanciering goed adviseren.
Betaal hypotheekrente vooruit
Valt jouw inkomen in 2020 in een lager tarief dan in 2018 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen, dan kan het financieel aantrekkelijk zijn om in 2019 jouw hypotheekrente vooruit te betalen. Jouw hypotheekrente wordt in 2019 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en jouw box 3-vermogen zal per 1 januari 2020 lager zijn. Trek je de hypotheekrente in 2019 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaal je in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2020 namelijk verder verlaagd van 49% naar 46%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal versneld worden afgebouwd naar 37,05% in 2023.
Let op
Je mag maximaal de in 2019 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2020 in 2019 in aftrek brengen.
Let op
Niet iedere bank accepteert de vooruitbetaling. Stem dit daarom van te voren af met jouw bank.
Plan overdracht verkochte eigen woning na de jaarwisseling
Verkoop je jouw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn als de overdracht bij de notaris vóór 1 januari 2020 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, dan valt de geldsom per 1 januari 2020 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld begin januari 2020.
Tip
Draag je eigen woning bij de notaris over vóór 1 januari 2020 en gebruik de ontvangen koopsom nog vóór 1 januari 2020 voor het op naam zetten van een nieuwe eigen woning bij de notaris. Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.
Plan overdracht aangekochte eigen woning vóór de jaarwisseling
Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel voordelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris vóór 1 januari 2020 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2020 niet meer tot je vermogen in box 3. Je kunt dus de belastingheffing in box 3 verminderen door de overdracht te verplaatsen naar eind december 2019.
Let op
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper een tegenovergesteld belang kan hebben.
Verhuur tweede woning aan jouw kind(eren)
Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.
De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Jouw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor jouw kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.428 per kind is in 2019 onbelast.
Let op
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!
Een extra voordeel voor jou is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde, vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken jouw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl je nog een mooi rendement maakt!
