Wet betaalbare huur: waar moet je als verhuurder op letten?

18 juli 2024 | Door:  Peggy Woudenberg

Verhuur je een woning? Dan is dit artikel geschikt voor jou, want hierin leg ik kort uit wat de Wet betaalbare huur voor jou als verhuurder betekent. Wat moet je weten en waar moet je als verhuurder op letten? Heb je na het lezen van het artikel nog vragen? Neem dan gerust contact met mij op.

Wet betaalbare huur per 1 juli 2024

Op 25 juni jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet betaalbare huur. In een mum van tijd, namelijk op 1 juli jl. is deze wet al ingegaan. Wat wil de regering met deze wet bereiken en wat betekent deze wet voor verhuurders? Om deze vragen te kunnen beantwoorden ga ik eerst even terug in de tijd.

Hoe was de situatie vóór 1 juli 2024?

Vóór 1 juli 2024 kenden we twee type huurwoningen:

1. Sociale huurwoningen: hiervoor geldt dat de hoogte van de huurprijs wordt gebaseerd op het aantal punten dat volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) aan een woning wordt toegekend (gereguleerde huurprijs). Het aantal toe te kennen punten is bijvoorbeeld afhankelijk van oppervlakte, voorzieningen, buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde van de woning. Kort door de bocht: hoe meer punten een huurwoning heeft, hoe meer huur er gevraagd kan worden. De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt in 2024 879,66 euro per maand (liberalisatiegrens).

2. Vrije sector woningen: vrije sector woningen zijn niet gebonden aan het puntensysteem van het WWS, maar het wordt wel gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt. Een huurwoning die vóór 1 juli 2024 volgens het WWS op 148 of meer punten werd gewaardeerd, viel in de vrije sector. Voor vrije sector woningen geldt géén maximale huurprijs. Daar zijn verhuurders dus vrij om zelf een huurprijs te bepalen.

Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen te bevorderen is in het verleden al veel wet- en regelgeving op het gebied van huurrecht voor woonruimte ingevoerd. Denk bijvoorbeeld aan de opkoopbescherming, met als doel de krapte op de woningmarkt terug te dringen. En de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli vorig jaar in werking is getreden. Daar is nu de Wet betaalbare huur bijgekomen.

Wat verandert er door de Wet betaalbare huur?

De belangrijkste wijziging van de nieuwe wet is dat er als het ware een derde type huurwoningen gecreëerd wordt: de categorie middenhuurwoningen. Hierdoor wordt de gereguleerde huursector uitgebreid. De wet verandert de toepassing van het WWS namelijk zodanig dat het WWS ook geldt voor huurwoningen in het middensegment. Dit betekent dat woningen die gewaardeerd worden tussen de 144 en 186 punten onder middenhuur vallen en de huurprijzen voor deze middenhuurwoningen ook worden gemaximeerd. Het gevolg is dat het stelsel van maximale huurprijzen niet alleen geldt voor sociale huurwoningen, maar dus ook voor middenhuurwoningen. Het middenhuursegment bestaat uit woningen met een (kale) huurprijs van meer dan 879,66 euro per maand en maximaal 1.157,95 euro per maand (bedragen 2024).

Alleen huurwoningen met 187 of meer punten volgens het WWS vallen nog onder de vrije sector. Uitsluitend in die gevallen zijn verhuurders vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs.

Met de Wet betaalbare huur wordt dus onderscheid gemaakt tussen het lagere segment, het middensegment en het hogere segment. Het lagere- en het middensegment vormen samen de gereguleerde sector. Het hogere segment vormt de niet gereguleerde sector.

Wat wil de overheid met deze wet bereiken?

Door aanpassing van het WWS vallen meer huurwoningen onder het puntenstelsel met als doel een middenhuursegment te realiseren. En zo de markt voor huurwoningen nader te reguleren en begrenzen. De overheid streeft ernaar huurwoningen betaalbaarder te maken en huurders van (midden)huurwoningen extra bescherming te bieden. Zij verwacht dat op termijn de huurprijs van zo’n 300.000 woningen verlaagd zal moeten worden. Maar dat is niet het enige. De overheid wil tevens verhuurders van woningen stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Daarnaast wil zij met deze wet de bouw van nieuwe huurwoningen stimuleren.

Wat betekent de Wet betaalbare huur voor verhuurders?

De wet heeft nog meer consequenties voor verhuurders van woonruimte.

Huurcommissie: Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet kunnen ook huurders van middenhuurwoningen naar de Huurcommissie stappen als zij van mening zijn dat aan hen een te hoge huurprijs in rekening wordt gebracht. Of wanneer zij een geschil hebben met de verhuurder over de servicekosten.

Aftrekpunten: In het kader van genoemde duurzaamheidsmaatregelen krijgen alle huurwoningen met energielabel E, F en G volgens het aangepaste WWS aftrekpunten (variërend van - 4 t/m - 15), hetgeen uiteraard een lagere maximale huurprijs tot gevolg heeft. Zodra verhuurders een duurzaamheidsmaatregel treffen die een positieve invloed heeft op het energielabel, mogen zij een huurverhoging doorvoeren.

Nieuwbouwopslag: Om nieuwbouwinvesteringen aantrekkelijker te maken mogen verhuurders voor nieuwbouwwoningen een opslag hanteren van 10% boven de toegestane maximale huurprijs op basis van het WWS, mits de bouw aanvangt voor 1 januari 2028. De opslag geldt maximaal 20 jaar.

Controle: Doordat het puntensysteem met de Wet betaalbare huur afdwingbaar wordt, kunnen gemeenten controleren of verhuurders zich aan het puntensysteem houden en dus niet een te hoge huurprijs in rekening brengen bij huurders. De Wet goed verhuurderschap is op dit punt aangepast. Hierdoor kunnen gemeenten handhavend optreden en vanaf 1 januari 2025 een bestuurlijke boete opleggen aan verhuurders.

Bewoning door meerderen: Door de nieuwe wet verandert tevens de definitie van “zelfstandige woonruimte”. Door deze wijziging is de verhuur van een gehele woning aan een groep van minimaal drie bewoners op één huurcontract, zoals bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten, minder aantrekkelijk voor verhuurders. De woningdelers dienen door de nieuwe regeling namelijk een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben, hetgeen doorgaans niet snel aangenomen wordt. En dan is voor de individuele kamers het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing. Dit heeft dikwijls een lagere maximale huurprijs tot gevolg dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning. Verder is het nog maar de vraag of de nieuwe definitie in de praktijk voor verduidelijking zorgt of juist tot complicaties zal leiden.

Waar moet je als verhuurder op letten?

De wijzigingen op grond van de Wet betaalbare huur gelden in ieder geval voor alle huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 gesloten worden. Daarnaast heeft de wet de informatieverplichting uitgebreid. Als gevolg hiervan moeten verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten de huurders inzage geven in het puntenaantal van de huurwoning.

Wat betekent de wet voor bestaande huurcontracten?

1. Als de huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens (879,66 euro) ligt, is de Wet betaalbare huur direct van toepassing, zodat verhuurders zich per direct aan de maximale huurprijs volgens het aangepaste WWS moeten houden. Huurders hebben dus direct recht op aanpassing van de huurprijs als de huurprijs te hoog is volgens het puntenstelsel.

2. Als de huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, maar aan deze woning door het aangepaste WWS minder dan 144 punten worden toegekend, dan geldt een overgangstermijn van 1 jaar. Dit houdt in dat één jaar na inwerkingtreding van de wet, dus op 1 juli 2025, het ook voor deze woningen verboden is om een huurprijs boven de maximale huur te hanteren. Verhuurders van deze woningen krijgen dus één jaar de tijd om de huurprijs aan te passen.

3. Als de huidige huurovereenkomst niet onder situatie 1 of 2 valt, dan brengt de nieuwe wet geen wijzigingen met zich mee. Dus voor huurwoningen waaraan op basis van het puntenstelsel 144 of meer punten worden toegekend, geldt dat de Wet betaalbare huur alleen van toepassing is op huurcontracten gesloten vanaf 1 juli 2024.

Conclusie

Op het gebied van huurrrecht hebben in het verleden al impactvolle wijzigingen plaatsgevonden. Ondanks de vele kritiek, is daar sinds 1 juli jl. de Wet betaalbare huur bijgekomen. Invoering van deze wet heeft tot gevolg dat er een gereguleerd middenhuursegment komt waarvoor een maximale huurprijs geldt. Ook moet de wet huurders meer bescherming bieden.

De praktijk zal uitwijzen in hoeverre deze wet een positieve invloed heeft op de krappe woningmarkt en de mate waarin huurders beschermd worden.

Heb je vragen over de gevolgen die de Wet betaalbare huur voor jou heeft? Of wil je nader advies? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.