Aanhorigheden bij een woning en overdrachtsbelasting: hoe zit het eigenlijk?

19 augustus 2021 | Door:  Joris Daanen

Er is veel te doen geweest over de veranderde regels in de overdrachtsbelasting. Met ingang van 1 januari 2021 is een wetswijziging doorgevoerd. Er zijn nieuwe regels, vooral voor het door te rekenen belastingtarief bij de koop van een onroerende zaak. In het verleden betaalde je bij het verkrijgen van een onroerende zaak 6% overdrachtsbelasting. Het tarief is sinds 1 januari 2021 verhoogd naar 8%. Voor woningen geldt een verlaagd tarief van 2%. Hoe zit het eigenlijk met de nieuwe regels voor het verlaagde tarief bij de koop van een woning? En wat als er ook sprake is van aanhorigheden?

De tariefsverlaging voor woningen

Bij het verkrijgen van een woning geldt sinds 15 juni 2011 (Belastingplan 2012) het verlaagde tarief van 2%. Die verlaging is na de kredietcrisis doorgevoerd om een impuls te geven aan de woningmarkt. Begin dit jaar is het tarief van de overdrachtsbelasting veranderd en is een startersvrijstelling geïntroduceerd. Bij de verkrijging van een woning door een natuurlijke persoon die jonger is dan 35 jaar geldt een nultarief. De wetgever heeft destijds aangegeven dat dit starters moet helpen bij de financiering van de ‘kosten koper’.

De toepassing van het verlaagde tarief (van 2%) is sinds 1 januari 2021 aangescherpt. De verlaging is nog slechts van toepassing als:

• een woning in juridisch eigendom wordt verkregen, dus de levering via de notaris loopt en wordt ingeschreven in het Kadaster
• een woning direct dient als hoofdverblijf van de koper (natuurlijk persoon): de koper schrijft zich direct na de aankoop in op het adres van deze woning bij de gemeentelijke basisadministratie

Wanneer is een woning een woning?

Voor de overdrachtsbelasting is er sprake van een woning als het oorspronkelijke doel en het ontwerp van een gebouw op bewoning is gericht (of eenvoudig in die staat terug te brengen is). Ook gebouwen die oorspronkelijk geen woning waren maar later zijn verbouwd tot woning komen in aanmerking. Als laatste wordt gekeken naar de publieke bestemming van het gebouw. De beoordeling of sprake is van een woning is sterk sterk afhankelijk van de specifieke situatie en inrichting van het erf in kwestie.  .  

In het verleden (vóór 1 januari 2021) was de tariefsverlaging bij de aankoop van een woning ook mogelijk bij de koop door een besloten vennootschap of bij de verkrijging van slechts een economisch eigendom (zonder tussenkomst notaris en inschrijving in het kadaster). Het verlaagde tarief is in die gevallen veelal niet meer van toepassing.

Aanhorigheden

Sinds 2013 vallen ook de aanhorigheden bij de woning onder het verlaagde tarief: onder meer de tuin, een garage en tuinhuizen. Van een aanhorigheid is sprake als deze naar objectieve maatstaven bij de woning hoort en daaraan dienstbaar is.

Let op: de tariefsverlaging is niet van toepassing als de aanhorigheden apart van de woning worden verkregen. Dit is een aanscherping van de regels sinds 1 januari 2021. Betrek je bijvoorbeeld na de koop van een woning een deel van de tuin van de buren erbij? Dan is daarop niet het verlaagde tarief van toepassing, maar het hogere van 8%.

In het recente verleden is veel geprocedeerd over de verkrijging van aanhorigheden. Eind vorig jaar is bijvoorbeeld beslist dat zaken aan weerszijden van de weg geen aanhorigheid zijn als zij worden gescheiden door een openbare weg en een niet-dempbare sloot. Ze zijn dan niet dienstbaar aan de woning.

Recent was er ook een zaak over een paardenaccommodatie, direct gelegen aan de voormalige agrarische woning. De accommodatie en de woning waren omheind. Het ging de rechter specifiek over de mogelijkheden om de accommodatie zakelijk te gebruiken. De accommodatie had een eigen oprit en was zelfstandig verhuurbaar. In de ogen van de rechter was in dit geval geen sprake van een aanhorigheid. Over de accommodatie was dan ook het verhoogde tarief van toepassing.

Agrarische bedrijfslocatie

Als de lijn in de jurisprudentie wordt gevolgd, lijkt de ruimte om iets als aanhorigheid te bestempelen vrij beperkt. Een verandering zien wij in de rechtsspraak bij de levering van een voormalig agrarisch erf. Op 20 juli 2021 heeft het Gerechtshof Arnhem uitspraak gedaan in deze zaak.

Het oude agrarisch erf was voorzien van een woonhuis met achterhuis, een jongveestal, een kapschuur en een voormalige varkensschuur. De schuren hebben een aparte oprit en kunnen zelfstandig worden geëxploiteerd. Het Hof oordeelt dat er in dit geval wel sprake is van aanhorigheden bij de woning. Doorslaggevend was de publieke bestemming. Het Hof baseerde zijn oordeel op de ligging en inrichting van de schuren ten opzichte van de woning en het gebruik van de schuren door de inwoners van de woning zelf (opslag en stalling).

De feiten uit de laatste zaak verschillen in die zin niet erg van die uit de andere genoemde zaken. Het invullen van het begrip aanhorigheid blijft grillig en houdt de gemoederen bezig. Mogelijk dat de Hoge Raad hier nog een afwijkend oordeel over heeft.

Afsluiting

Of iets wel of geen aanhorigheid bij een woning is, is sterk afhankelijk van de specifieke situatie en inrichting van het erf in kwestie.  Maar de fiscale belangen zijn met ingang van dit jaar groter geworden. Sinds de wetswijziging van begin dit jaar kun je een belastingvoordeel van 6% behalen met het al dan niet kwalificeren als aanhorigheid bij de woning. Ben je als koper jonger dan 35 en heb je nog geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling? Dan is het belang zelfs 8% van de koopsom van de aanhorigheden.

De uitspraak van het Hof van vorige maand bewijst maar weer één ding: het is verstandig om vóór de overdracht van een bedrijfslocatie met woning afstemming te zoeken met de Belastingdienst.  Meer specifiek bij de overdrachtsbelasting, een belasting die sterk samenhangt met de financierbaarheid van een bedrijfsoverdracht. Maar ook gezien het sterk feitelijke (en daarmee grillige) karakter van de overdrachtsbelasting.