Je hypotheekrente verlagen? Soms is een boete zo slecht nog niet

31 augustus 2020 | Door:  Tjard in 't Veld

Als je de rente van je hypotheek wilt verlagen, komt je dat bij de bank op een boete te staan. Maar nu de maximale hypotheekrenteaftrek aan een daling begonnen is, kan het weleens voordelig zijn om die boete maar voor lief te nemen.

Het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste schijf is al een aantal jaar aan het afbouwen. Voor 2020 bedraagt het aftrektarief nog 46%. Dit daalt in de komende drie jaar naar 37,05%, een terugloop van bijna 9% in een relatief korte tijd.

Stel, je hebt nu een hypothecaire lening van € 600.000 met een rente van 2,5%. Voor de eenvoud is die volledig aflossingsvrij. De WOZ-waarde bedraagt ook € 600.000. Jaarlijks betaal je daar dus € 15.000 rente over. Bij een inkomen in de hoogste schijf bedragen de nettolasten voor 2020 € 9.882. Tot 2023 stijgen deze nettolasten tot € 10.772 door de afbouw van de aftrekmogelijkheid.

Boete bij verlaging rentepercentage

Je hebt weleens gedacht aan het verlagen van de rente op deze lening. Banken brengen echter een boete in rekening bij het verlagen van het rentepercentage, voordat de rentevastperiode is verstreken. Die boete schrikt af. Toch kan nog eens kijken zinvol zijn, en wel om de volgende reden. Banken bepalen de boete door te kijken naar de rente die ze in de toekomst mis lopen. Die rekenen ze terug naar het heden. Dat betekent dat je die extra rentelast nu dus in één keer moet nemen.

Wat het door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek interessant maakt, is dat die nu nog voor 46% aftrekbaar is. Anders had je die de komende jaren teruggevraagd, dalend naar 37,05%. Diezelfde last neem je nu nog tegen een hoger aftrekpercentage. Door de afbouw heb je straks een lagere aftrek, maar je betaalt door de renteverlaging ook daadwerkelijk minder aan de bank. Dat kan winst opleveren.

Hoeveel kun je besparen?

Stel, je kan een renteverlaging krijgen tot 1,5%. Dan bedragen je nettolasten in bovengenoemd voorbeeld jaarlijks nog (oplopend naar) € 6.998 vanaf 2023. Je bespaart dus netto € 3.774 per jaar. Bekijk dan  in hoeveel tijd je de boete terugverdient als je deze in 2020 nog tegen 46% in aftrek kan brengen. Is de boete € 25.000, dus netto € 13.500, dan heb je die in ongeveer 3,5 jaar terugverdiend. Afhankelijk van de resterende looptijd van je renteperiode kun je de uiteindelijke besparing bepalen. Diezelfde boete zou vanaf 2023 netto € 15.750 bedragen, waardoor de terugverdientijd langer wordt.

Denk ook eens aan box 3

Als je toch naar je hypothecaire lening kijkt, bekijk dan ook of die niet beter tot z’n recht komt in box 3 (inkomen uit vermogen). De meesten zijn gewend om blind voor hypotheekrenteaftrek te gaan. Maar met de huidige lage rentestand kan het best zinvol zijn dat de lening naar box 3 gaat.

Stel, zoals in het bovenstaande voorbeeld, je kan de rente verlagen tot 1,5%. De aftrek daarvan is vanaf 2023 nog 37,05%. Na verrekening met het eigen woningforfait bedraagt de belastingbesparing netto € 2.002. Feitelijk is de effectieve aftrek geen 37,05% maar 22,24%. Daarnaast heb je wellicht € 300.000 aan vermogen. Dat wil je niet gebruiken om af te lossen op de lening. Daarover betaal je in box 3 ongeveer € 3.400. Breng je de lening over naar box 3, dan bespaar je deze heffing: je vermogen in box 3 saldeert naar negatief € 300.000. Je betaalt hierdoor € 9.000 aan rente aan de bank, maar je bespaart ook € 3.400 aan belasting in box 3. Kortom, een effectieve ‘hypotheekrenteaftrek in box 3’ van 37,78%, een stuk beter dan 22,24% in box 1.

Overleg met je adviseur en bank

Elke situatie is uniek. Bespreek die van jou met je belastingadviseur en je bank, want die laatste zal uiteraard ook moeten meewerken. Laat je echter niet bij voorbaat afschrikken door een boete. Houd ook niet meer vast aan het idee dat hypotheekrenteaftrek in box 1 altijd de beste optie is. Wil je weten wat in jouw situatie handig is om te doen? Neem dan contact op met een van onze adviseurs, wij helpen je graag!